Տիտղոսային ապահովագրություն ընդդեմ Անշարժ գույքի հաշվետվությունների (RPR). Ռիսկերի ըմբռնումը

Երբ մոտենում եք Ալբերտայում տան գնման գործարքի ավարտին, փաստաթղթերի ծավալը կարող է ճնշող լինել: Երկու տերմիններ հաճախ շփոթություն են առաջացնում ինչպես գնորդների, այնպես էլ վաճառողների մոտ՝ Անշարժ գույքի հաշվետվություն (Real Property Report կամ RPR) և Տիտղոսային ապահովագրություն (Title Insurance):

Թեև ժամանակի սղության պայմաններում դրանք հաճախ ներկայացվում են որպես «կամ/կամ» տարբերակներ, դրանք ծառայում են շատ տարբեր նպատակների: Հիմնվելով Ալբերտայի անշարժ գույքի խորհրդի (RECA) ուղեցույցների և Ալբերտայի ստանդարտ պայմանագրերի վրա՝ ահա թե ինչ պետք է իմանաք հասանելիության, ռիսկերի և պաշտպանության մասին:

Ոսկե ստանդարտ. Անշարժ գույքի հաշվետվություն (RPR)

Ըստ RECA-ի Տուն գնորդի ուղեցույցի, Անշարժ գույքի հաշվետվությունը (RPR) իրավական փաստաթուղթ է, որը պատրաստվել է Ալբերտայի հողաշինարարի (Alberta Land Surveyor) կողմից: Ըստ էության, սա սեփականության քարտեզն է, որը ցույց է տալիս գույքի սահմանները և բարելավումների (շինությունների) տեղակայումը այդ սահմանների նկատմամբ:

Սակայն միայն փաստաթուղթը բավարար չէ: Գործարքի համար լիարժեք արդյունավետ լինելու համար RPR-ը սովորաբար պահանջում է քաղաքապետարանի համապատասխանության ապացույց (evidence of municipal compliance): Սա կնիք է քաղաքապետարանից, որը հաստատում է, որ շինությունները համապատասխանում են տեղական կանոնակարգերին:

Վաճառողի պարտավորությունը

Ալբերտայում օգտագործվող Բնակելի անշարժ գույքի առքուվաճառքի ստանդարտ պայմանագրի համաձայն, վաճառողը սովորաբար երաշխավորում է, որ.

1. Շենքերի և բարելավումների տեղակայումը գտնվում է հողի վրա (չի հատում հարևանի հողամասի սահմանները կամ կոմունալ ծառայությունների գոտիները):
   
   
2. Շինությունները համապատասխանում են քաղաքապետարանի կանոնակարգերին:

Սա ապացուցելու համար պայմանագիրը սովորաբար պահանջում է վաճառողից տրամադրել ընթացիկ RPR՝ համապատասխանության կնիքով, նախքան գործարքի ավարտի օրը: Եթե վաճառողը չի կարող տրամադրել դա, գնորդը կարող է իրավունք ունենալ հետաձգել վճարումը կամ գործարքի փակումը մինչև փաստաթղթերի տրամադրումը:

Այլընտրանք. Տիտղոսային ապահովագրություն

Երբեմն վաճառողը չունի թարմացված RPR, իսկ նորը ստանալը չափազանց երկար է տեւում մինչև գործարքի փակման ամսաթիվը: Այս դեպքերում կողմերը հաճախ դիմում են Տիտղոսային ապահովագրությանը:

Ինչպես սահմանված է RECA-ի Տուն գնորդի ուղեցույցում, Տիտղոսային ապահովագրությունը վնասների փոխհատուցման ապահովագրություն է, որը պաշտպանում է գույքի վերաբերյալ ապագա բացահայտումներից: Այն ծածկում է գույքի նկատմամբ շահի կորուստը՝ իրավական թերությունների պատճառով:

Գոյություն ունեն երկու տարբեր տեսակի վկայագրեր (պոլիսներ).

• Վարկատուի վկայագիր (Lender’s Policy). Վարկառուն սովորաբար վճարում է դրա համար, բայց այն պաշտպանում է միայն հիփոթեքային վարկատուին:
• Սեփականատիրոջ վկայագիր (Owner’s Policy). Սա առանձին վկայագիր է, որը պաշտպանում է գնորդի սեփական կապիտալը:

Հիմնական բանավեճը. «Իմանալ» ընդդեմ «Ապահովագրել»

RPR պահանջելու կամ Տիտղոսային ապահովագրություն ընդունելու որոշումը հանգում է ռիսկերի կառավարմանը:

1. «Անհայտ» թերությունների ռիսկը (RPR-ի բացակայություն)

Եթե դուք ընդունում եք Տիտղոսային ապահովագրություն RPR-ի փոխարեն, դուք գնում եք գույքը՝ առանց հստակ իմանալու, թե ինչ ֆիզիկական խնդիրներ կան:

Ռիսկ. Տարիներ անց կարող եք պարզել, որ ձեր ավտոտնակը մտնում է հարևանի բակ, կամ ձեր պատշգամբը կառուցվել է կոմունալ ծառայությունների գծի վրա՝ առանց թույլտվության:

Ապահովագրական լուծում. Տիտղոսային ապահովագրությունը կարող է միջոցներ տրամադրել այս խնդիրները շտկելու համար (օրինակ՝ տնակի տեղափոխում կամ իրավաբանական ծախսերի վճարում), եթե երրորդ կողմը պարտադրի ձեզ շտկել դրանք: Սակայն դա չի վերացնում անհարմարությունը կամ այն փաստը, որ դուք կարող եք կորցնել ձեր բակի օգտակար տարածքի մի մասը:

2. «Հայտնի» փաստերի առավելությունը (RPR-ի առկայություն)

RPR-ը թույլ է տալիս բացահայտել խնդիրները նախքան գործարքը փակելը:

Առավելություն. Եթե RPR-ը ցույց է տալիս սահմանախախտում (encroachment), կարող եք խնդրել վաճառողին շտկել դա, կնքել սահմանախախտման համաձայնագիր կամ բանակցել միջոցների «պահման» (holdback) մասին՝ նախքան սեփականության իրավունքը ստանձնելը:

Սահմանափակում. RPR-ը ցույց է տալիս, թե ինչն է սխալ հիմա, բայց այն չի վճարում ապագայում խնդիրները շտկելու համար, եթե ի հայտ գան խարդախության նոր դեպքեր կամ տիտղոսի թերություններ:

3. Բացի ծածկույթ (Gap Coverage)

Տիտղոսային ապահովագրությունն առաջարկում է հատուկ առավելություն, որը կոչվում է «Բացի ծածկույթ»: Ալբերտայում հաճախ ուշացում է լինում հողի փոխանցման փաստաթղթերի ներկայացման և սեփականության իրավունքի փաստացի գրանցման միջև: Տիտղոսային ապահովագրությունը պաշտպանում է գնորդին հենց այս ժամանակահատվածում՝ երաշխավորելով, որ միջոցները կարող են ժամանակին փոխանցվել վաճառողին:

Ե՞րբ և ո՞րը օգտագործել

Վաճառողների համար.

RECA-ի Տուն վաճառողի ուղեցույցը խորհուրդ է տալիս փաստաթղթերը նախապես պատրաստել: Եթե ձեր RPR-ը հին է, ձեզ կարող է անհրաժեշտ լինել աֆիդավիտ (երդմնագիր), որը հաստատում է, որ փոփոխություններ չեն եղել: Եթե ավելացրել եք պատշգամբ կամ ցանկապատ, հավանաբար ձեզ անհրաժեշտ կլինի նոր RPR: Սա չտրամադրելը կարող է հետաձգել վաճառքը կամ ստիպել ձեզ վճարել գնորդի Տիտղոսային ապահովագրության համար՝ որպես փոխզիջում:

Գնորդների համար.

Ամենաապահով ճանապարհը հաճախ երկուսի համադրությունն է:

Պահանջեք RPR, որպեսզի հստակ իմանաք, թե ինչ եք գնում, և որ չկան քաղաքապետարանի համապատասխանության խնդիրներ:

Դիտարկեք Սեփականատիրոջ Տիտղոսային ապահովագրությունը՝ թաքնված տիտղոսային խարդախությունից, փաստաթղթերի կեղծումից կամ թերություններից պաշտպանվելու համար, որոնք RPR-ը չի կարող ցույց տալ:

RPR + Համապատասխանություն. Տալիս է գիտելիք: Հաստատում է սահմանները և համապատասխանությունը կանոնակարգերին նախքան գնելը:

Տիտղոսային ապահովագրություն. Տալիս է ֆինանսական պաշտպանություն: Ապահովագրում է կոնկրետ անհայտ ռիսկերից և հեշտացնում է գործարքի ավելի հարթ փակումը, եթե RPR-ը հասանելի չէ:

Քանի որ անշարժ գույքի գործարքները ներառում են զգալի ֆինանսական ռիսկ, RECA-ի Տուն գնորդի ուղեցույցը խստորեն խորհուրդ է տալիս քննարկել տիտղոսային ապահովագրությունը և RPR-ը ձեր անշարժ գույքի փաստաբանի հետ՝ ձեր կոնկրետ գնման համար լավագույն ռազմավարությունը որոշելու համար:

Փորձագիտական աջակցության կարի՞ք ունեք ձեր հաջորդ գործարքում:

Գույքի հաշվետվությունների, համապատասխանության և ապահովագրության բարդությունների մեջ կողմնորոշվելը պահանջում է գիտակ գործընկեր: Անկախ նրանից, թե գնում եք ձեր առաջին տունը, թե վաճառում եք ներդրումային գույք, ձեզ հարկավոր է մասնագետ, ով հասկանում է մանրուքները, որոնք պաշտպանում են ձեր ներդրումը:

Մինաս Համբարձումյանը համատեղում է ոլորտի խորը գիտելիքները ժամանակակից, տեխնոլոգիական մոտեցման հետ անշարժ գույքի ոլորտում Էդմոնտոնում, Լեդուկում, Բոմոնտում և հարակից տարածքներում: Սահուն տիրապետելով անգլերեն, ռուսերեն և հայերեն լեզուներին՝ Մինասը երաշխավորում է, որ դուք կհասկանաք գործընթացի յուրաքանչյուր քայլը:

Մի թողեք ձեր ամենամեծ ակտիվը բախտի քմահաճույքին. 
Կապվեք Մինասի հետ  (825) 479-1182

*Այս հոդվածը տրամադրում է ընդհանուր տեղեկատվություն՝ հիմնված Ալբերտայի ոլորտի ստանդարտների և RECA-ի ուղեցույցների վրա: Այն չի հանդիսանում իրավաբանական խորհրդատվություն: Միշտ խորհրդակցեք ձեր անշարժ գույքի փաստաբանի հետ կոնկրետ պայմանագրերի և ապահովագրական վկայագրերի վերաբերյալ: